¿Qué es el catastro y para qué sirve?
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Descubre la metodología
El catastro consiste en un registro administrativo de todos los bienes inmuebles dentro del territorio nacional que tiene como objetivo la descripción detallada de las características particulares de dichos bienes, permitiendo entre otras cosas determinar su ubicación y delimitación.
Los bienes inmuebles registrados pueden ser:
- Urbanos: De acuerdo a la normativa catastral están dentro de suelo urbano.
- Rústicos: Se encuentran fuera de la zona de urbanización – naturaleza no urbana.
- De características especiales: pueden ser bienes públicos pero que también son tasados, como aeropuertos o autopistas.
El registro contiene información económica, física y jurídica de los bienes y depende directamente del Ministerio de Hacienda. La inscripción en el registro es obligatoria y gratuita, y servirá de base imponible para determinar cargas impositivas sobre los inmuebles, entre las cuales se encuentra el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Algunas de las características de un bien inmueble que pueden encontrarse en el catastro son:
- Antigüedad del bien
- Tipología y calidad de la construcción
- Titularidad de la propiedad
- Localización y delimitación
- Valor catastral.
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral es una valoración monetaria objetiva asignada sobre un bien inmueble gestionada por la Dirección General del Catastro. Para obtener el valor catastral de un inmueble, se realiza una ponderación de ciertos componentes característicos, entre ellos:
- Localización de la propiedad
- Costes asociados a la construcción
- Valor de mercado del suelo y de la construcción
- Antigüedad de la construcción
- Beneficios empresariales de promoción.
Es imperativo que bajo ninguna circunstancia el valor catastral supere al valor de mercado (venta) de un inmueble. El valor catastral se puede revisar periódicamente mediante la aplicación de coeficientes vigentes determinados por ley.
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¿Cómo saber el valor catastral de un inmueble?
Siendo propietario, el valor catastral de un inmueble se encuentra fácilmente consultando en el último recibo del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI) tal como vemos en el ejemplo a continuación:
En caso de ser el propietario o representante autorizado, pero no contar con el recibo del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI), para obtener el valor catastral de un inmueble existen otras formas de averiguarlo:
- Por internet: en la Sede Electrónica del Catastro
- Presencialmente en la Gerencia del Catastro de la provincia correspondiente
- Presencialmente en los puntos de información catastral
- Por vía telefónica: con DNI y número de referencia catastral.
En cualquiera de estas metodologías, necesitarás documentación que te acredite como titular o representante legal para poder acceder al valor catastral. En el caso de intentar ir por la vía de la Sede Electrónica del Catastro, se consultará el valor catastral por número de referencia, debiendo seguir los próximos pasos:
- Ir a la sección ‘’Valor de Referencia’’ en la esquina inferior derecha.
- Seleccionar ‘’consulta de valor de referencia’’ para bien inmueble urbano o rural.
- Identificarse. Se solicitará algún tipo de identificación como número de DNI/NIE y número de soporte/IDESP/IXESP.
Puedes identificarte par acceder con otros sistemas como el certificado digital (CERES, DNIe, etc.) o con Cl@ve (PIN24, Cl@ve permanente, etc.)
Luego, deberán proveer unos pocos datos solicitados y el valor catastral será provisto en la web. Una de las solicitudes importantes que quizás no tenga a la mano es la referencia catastral. Para conseguirla, puede hacer la consulta también en la Sede Electrónica del Catastro, en concreto en el buscador de inmuebles.
Ingresando su dirección como se muestra a continuación, podrá conseguir el número de referencia catastral identificativo de la propiedad en cuestión.
El número de referencia catastral es un compuesto alfanumérico de 20 dígitos que establece Catastro para la identificación de cada propiedad.
- Los primeros 5 dígitos están compuestos por la localización del bien
- Los siguientes 2 corresponden al inmueble dentro de dicha localización
- Los 7 siguientes indican el plano catastral donde se localiza la propiedad
- Los siguientes 4 indican el piso del inmueble
- Y los últimos dos números son de control interno.
Existen algunos datos que son de conocimiento público a los que cualquiera puede acceder identificándose. Estos son:
- Localización del inmueble
- Superficie y planos del terreno
- Uso actual.
En caso de la propiedad no poseer un valor en catastro, siempre se puede solicitar gratuitamente al organismo competente.
¿Cómo saber si el valor catastral ha sido revisado?
Año a año se llevan a cabo actualizaciones de los valores catastrales en una determinada cantidad de propiedades a lo largo de los municipios del país.
Para saber si tu bien inmueble ha sufrido cambios en el valor catastral, puedes comprobarlo en el sitio web del Catastro, en concreto en 'Actualización de valores catastrales por coeficientes aprobados por Ley de Presupuesto'.
Allí encontrarás si tu inmueble experimentó un cambio en el valor o, de lo contrario, sabrás cuándo se dio la última revisión en el valor catastral. Para ello, deberás solamente indicar la provincia y municipio en donde se encuentra el bien en cuestión.
El valor catastral suele ser actualizado por municipio periódicamente en base al coeficiente multiplicador del valor catastral.
¿Cómo saber el valor catastral de una finca?
Para conocer el valor catastral de una finca, se utiliza el mismo método descrito anteriormente para obtener el valor de un inmueble determinado. Debe recurrirse al recibo del Impuesto sobre los bienes Inmuebles (IBI) para buscar el valor o, de lo contrario, consultar en Catastro por las vías de comunicación disponibles. En caso de consultar en catastro, es importante contar con tu DNI y el número de referencia catastral correspondiente a la propiedad.
Debe tenerse en cuenta que los criterios de valoración para una finca, particularmente catalogada como inmueble de tipo rústico, son diferentes a los de un inmueble urbano.
Lo que debes saber
Siempre se puede recurrir a un experto en tasación y objetar el valor catastral de una propiedad determinada en caso de estar en desacuerdo con el valor establecido por Catastro.
¿Cómo saber el valor catastral del suelo?
El valor catastral de un inmueble involucra la suma del valor del terreno (suelo) y de la construcción edificada sobre el mismo. La manera más sencilla de saber el valor catastral del suelo es buscándolo en el último recibo del Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI).
En caso de no contar con dicha factura y ser titular del bien, siempre puede averiguarse el valor del suelo por referencia catastral en Catastro: presencialmente, telefónicamente o vía web. Para ello, necesitarás contar con DNI y número de referencia de la propiedad (número de 20 dígitos asignado individualmente a cada propiedad dentro del país).
¿Qué valor catastral se pone en la renta?
En la declaración de la renta (Impuesto a la Renta de Personas Físicas), el precio de la o las propiedades que se debe tomar en cuenta es el de valor catastral. El valor catastral que se pone es exactamente el que figura en la última factura de impuesto a los bienes inmuebles (IBI). En caso de no tener la factura, se obtiene solicitándolo en Catastro.
El valor catastral se utiliza para el cálculo de la renta de capital mobiliario. A su vez, también se utiliza a la hora de calcular IRPF sobre una propiedad urbana vacía.
¿Dónde ver el valor catastral?
El valor catastral lo puede ver cualquier titular o apoderado sobre un bien inmueble en la última factura del Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI).
En caso de no tener dicha factura, se puede solicitar en Catastro por vía telefónica, presencial o vía web en su Sede Electrónica. La forma más rápida y accesible en todo momento es en la Sede Electrónica del Catastro. Las otras formas para consultar el Catastro son:
- Línea directa del Catastro: 902 37 36 35 – 91 387 45 50.
- Catastro Directo - CADI (Atención por videoconferencia): 91 387 45 50 - 902 37 36 35.
- Puntos de Información Catastral (PIC): Puedes encontrar el punto más cercano en la web.
- Servicios catastrales prestados a través de las entidades locales: En ayuntamientos y diputaciones.
- Gerencias del catastro: Información sobre la localización de las oficinas territoriales.
¿Cómo saber el valor catastral de una plaza de garaje?
Para saber el valor catastral de una plaza de garaje siendo el titular de la propiedad, basta con comprobarlo en la factura del Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI) o solicitándolo con DNI y número de referencia catastral en Catastro.
Al igual que el valor catastral de un inmueble, puedes solicitarlo en Catastro por vía telefónica, vía web en su Sede Electrónica o presencialmente.
¿Cómo calcular el valor catastral de una construcción?
Sabemos que el valor catastral se desprende de la suma del valor del suelo y el valor de la construcción sobre el mismo. Considerando esto, la manera más fácil de calcular el valor catastral de una construcción es comprobándolo en el recibo de Impuesto a los Bienes Patrimoniales (IBI).
Si bien en dicho recibo no encontraremos exactamente el valor catastral de la construcción; sí encontraremos el valor catastral (total) y el valor del suelo. Por ende, el valor de la construcción puede ser calculado a partir de la sencilla ecuación que deriva en la resta entre el valor del suelo sustraído del valor total.
Desde Catastro, al calcular el valor de la construcción consideran los siguientes atributos:
- Calidad de la edificación
- Antigüedad y condiciones
- Carácter histórico o artístico
- Objeto de la edificación.
Para cada uno de los atributos usan un coeficiente determinado, y en base a ello, llegan al valor de la construcción y sus posibles ajustes.
¿Para qué sirve el valor de referencia catastral?
El valor de referencia catastral es un nuevo dato que se incorpora por ley en el año 2022. Viene a representar lo más cercano al valor real (de mercado) de un bien inmueble.
Sirve como referencia del valor de transacción que debería tener un inmueble a ser comercializado. A su vez, pasa a ser (a partir del año 2022) la cantidad imponible para el cálculo del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
El valor de referencia catastral se calcula año a año en base a todas las compras/ventas que pasan por un Notario.
¿El valor catastral es lo que vale la casa?
La respuesta simple es no, el valor catastral no representa el valor de una casa. De hecho, se encuentra en el entorno del 50% del valor de mercado de una propiedad. El valor catastral de una vivienda siempre debe estar por debajo del precio de mercado, que rige por ley de oferta y demanda. El valor catastral de la casa se usa como referencia para registros administrativos y cálculos fiscales.
Para saber el valor catastral de una vivienda se debe consultar en su recibo de pago de impuesto IBI o bien consultarlo en Catastro por las vías pertinentes.
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¿Qué diferencia hay entre valor catastral y valor de referencia?
El valor catastral es determinado objetivamente por Catastro y para su cálculo se utilizan valores que difieren de los utilizados para el valor de referencia. El valor catastral suele estar en el entorno del 50% del valor de referencia. Éste último viene a ser el valor de mercado de un bien inmueble.
El valor catastral se utiliza como base imponible para el Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI) y el valor de referencia es base imponible sobre el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
El valor de referencia se actualiza año a año en base a todas las compras/ventas y el valor catastral se actualiza por municipio aproximadamente cada 10 años.
¿Cuál es la diferencia entre valor catastral y valor de mercado?
Una propiedad siempre se debe vender por encima de su valor catastral. El valor catastral suele ser en el entorno del 50% del valor de mercado de una propiedad. Este valor catastral es designado objetivamente por una entidad del gobierno, por su parte, el valor de mercado de un bien inmueble es determinado por ley de oferta y demanda y se encuentra siempre por encima del valor catastral.
Ademl valor catastral solamente existe para fines administrativos e imposiciones de carácter fiscal y no debería tenerse en cuenta a la hora de considerar el valor de compra o venta de una propiedad, ya que éste último debería ser considerablemente mayor.
¿Quién determina el valor catastral de un inmueble?
El valor catastral de un inmueble es determinado objetivamente por organismos públicos que se encargan de los registros catastrales y dependen de Hacienda.
Particularmente lo determina el Catastro, y lo hace en base a la localización del inmueble, el valor del suelo y estado de la construcción, y los costes asociados a la edificación.
Sin embargo, un bien inmueble puede ser tasado por un profesional, quien podría determinar el valor catastral para un inmueble. De hecho, al ser el valor catastral revisado con tanta distancia en el tiempo, podría suceder que en ese período sin revisiones el bien haya sufrido un deterioro importante. Dado el caso, existe la posibilidad de realizar el reclamo correspondiente en la entidad para obtener mejores beneficios fiscales.
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